Có nên đầu tư vào căn hộ cho thuê ở thời điểm hiện tại?

Kể từ giai đoạn 2015-2016 đến nửa đầu năm nay, tỷ suất lợi nhuận từ việc đầu tư cho thuê căn hộ đã giảm từ mức 7-7,5%/năm trong xuống chỉ còn 2,5-4%/năm.

Điều này xuất phát từ 2 nguyên nhân, đầu tiên là lợi tức cho thuê căn hộ không bằng gửi ngân hàng.

Vào đầu năm nay, bà Hải Anh nhận bàn giao căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án gần cầu Tân Thuận Quận 7. Với giá giao dịch trên thị trường thứ cấp hơn 5 tỷ đồng, bà đã cho thuê căn hộ này khoảng 18 triệu đồng/tháng chưa bao gồm phí quản lý.

Theo đó, tỷ suất lợi nhuận của căn hộ chỉ rơi vào khoảng 4,32%/năm – thấp hơn nhiều so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm hiện nay. Cụ thể, lãi suất huy động tại các nhà băng trong tháng 9 dao động trong khoảng 5,4 – 6,8%/năm đối với kỳ hạn 12-24 tháng và 6,1-6,9%/năm với kỳ hạn trên 24 tháng. Một số ngân hàng trả lãi đến 7-7,3%/năm cho kỳ hạn trên 12 tháng nếu khách hàng gửi từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng.

“Tôi xác định mua bất động sản để giữ giá trị đồng tiền, chứ không trông mong nhiều vào lợi nhuận cho thuê”, bà Hải Anh chia sẻ.

Các căn hộ diện tích 56m2 tại khu vực đường Nguyễn Văn Linh Bình Chánh có giá giao dịch phổ biến trên thị trường mua đi bán lại là 2,2-2,3 tỷ đồng/căn nhưng cũng chỉ cho thuê được với giá 6,5 triệu đồng/tháng, tức tỷ suất sinh lợi tầm 3,3-3,5%/năm. Thấp hơn nhiều so với gửi ngân hàng.

Nguyên nhân thứ 2 dẫn đến tỷ suất lợi nhuận giảm mạnh là do phân khúc cao cấp bị ảnh hưởng.

Trao đổi với Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam – bà Dương Thùy Dung cho biết, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đã có xu hướng giảm dần trong khoảng 5 năm gần đây, không phải đến khi dịch bệnh bùng phát mới giảm.

Thị trường căn hộ thời kỳ cao điểm ghi nhận lợi nhuận cho thuê vào khoảng 7-7,5%/năm, thậm chí có khi lên đến 8%/năm. CBRE đã dự báo tỷ suất lợi nhuận chắc chắc sẽ giảm xuống do sự cạnh tranh rất lớn từ nguồn cung dồi dào bổ sung vào thị trường mỗi năm.

Mức sinh lời này sau đó giảm dần qua mỗi năm từ 7%/năm xuống còn 6% rồi đến 6 tháng đầu năm nay chỉ còn 2,5-4%/năm, một con số rất khiêm tốn so với kỳ vọng của các nhà đầu tư. Nguyên nhân là chủ nhà phải giảm giá cho thuê 30-50% để hỗ trợ khách hàng thời điểm dịch bệnh.

Bà Dung chia sẻ, sự sụt giảm về tỷ suất lợi nhuận cho thuê sẽ dẫn đến nguồn cầu cá nhân mua căn hộ để cho thuê cũng bị giảm theo. Nhóm này từng chiếm 50-60% lượng người mua căn hộ cao cấp nhưng sẽ chỉ còn chiếm khoảng 10-20% tổng nhu cầu mua căn hộ sau dịch.

Dự báo phân khúc cao cấp sẽ chịu tác động mạnh nhất từ sự sụt giảm nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê, do đây là phân khúc có tỷ lệ người đầu tư cho thuê hoặc đầu tư mua đi bán lại cao. Đa phần khách thuê của dòng sản phẩm này là người nước ngoài, mà phần lớn nhóm này đã về nước. Với những khách hàng còn ở lại, chủ nhà cũng phải giảm giá thuê cho họ và dự kiến sẽ cần thêm một thời gian để nhóm khách nước ngoài quay trở lại thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên thị trường căn hộ cho thuê thời gian tới không đến nỗi quá ảm đạm. Bên cạnh lợi nhuận từ cho thuê hàng tháng, người đầu tư căn hộ cho thuê còn nhắm đến giá trị gia tăng của tài sản trong tương lai. Họ có thể mua căn hộ cho thuê trong vài năm, chờ đến khi căn hộ tăng giá thì bán lại. Như vậy, tổng lợi nhuận từ đầu tư căn hộ cho thuê cần tính cả phần chênh lệch của việc mua đi bán lại.

Mức chênh lệch này rất khác nhau ở từng dự án và thời điểm bán ra. Cùng một dự án, giá bán ở những thời điểm khác nhau sẽ chênh lệch khác. Điều này phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng, vị trí, tiện ích lối tiếp cận ra sao và sự tiện nghi của sản phẩm.

Để trả lời cho câu hỏi ở phần tiêu đề, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng điều này phụ thuộc vào việc sản phẩm có đáp ứng loạt tiêu chí mà người mua và người thuê đặt ra cho giai đoạn “bình thường mới” sắp tới không. Bởi sau 2 năm trải qua đại dịch, nhu cầu về nhà ở của người dân đã thay đổi rất nhiều, tiêu chí để tìm mua hay thuê căn nhà cũng đã thay đổi. Các căn hộ cần phải thay đổi để phù hợp với tiêu chí của người ở cũng như người thuê.

Đất Phù Sa

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh

Xem ngay Bảng Tính Chi Tiết 
& Chính Sách Ưu Đãi Mới Nhất T6/2024

(*) Thông tin KH cung cấp chỉ được sử dụng với mục đích tư vấn. Cam kết bảo mật